来源：中国基金报

　　公募REITs产品延续火爆发行，再现“一日售罄”！

　　昨日，国泰君安城投宽庭保租房REIT宣布提前结募，基金管理人将按照该基金份额发售公告中的相关约定对公众投资者有效认购申请采用“全程比例配售”的原则予以确认。

　　记者从一位渠道人士处获悉，国泰君安城投宽庭保租房REIT总募集规模30.50亿元。其中，向战略投资者募集23.30亿，配售比例为100%；网下投资者募集5.04亿，配售比例为94.40%；公众投资者募集2.16亿，配售比例为57.71%。

　　多位业内人士表示，保障性租赁住房REITs独具穿越周期抗风险、长期持有稳收益的特性，二级市场整体表现在市场回调期间展现出较好的防御属性。经过此轮价格震荡调整后，公募REITs产品或存在左侧布局、趋势性回升的机会。

　　一日售罄，大卖超30亿！

　　12月25日，国泰君安资管发布公告表示，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“国泰君安城投宽庭保租房REIT”）原定的公众投资者募集期为12月22日至12月25日（含）。截至12月22日，该基金公众投资者累计有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限。    

　　根据有关规定，该基金提前结束公众投资者的募集，12月22日为公众投资者最后认购日，自12月25日起不再接受公众投资者的认购申请。基金管理人将按照该基金份额发售公告中的相关约定对公众投资者有效认购申请采用“全程比例配售”的原则予以确认。

　　记者从渠道人士处了解到，国泰君安城投宽庭保租房REIT项目，总募集规模30.50亿元。其中，向战略投资者募集23.30亿，配售比例为100%；网下投资者募集5.04亿，配售比例为94.40%；公众投资者募集2.16亿，配售比例为57.71%。

　　此前发布的产品发售公告显示，证监会准予国泰君安城投宽庭保租房REIT募集的基金份额总额为10亿份，初始战略配售发售份额7.6388亿份，网下初始发售份额1.6530亿份，公众初始发售份额7082万份。根据询价结果，该基金的认购价格为3.05元/份。    

　　公开资料显示，城投宽庭是上海城投集团2019年发布的租赁住房品牌。本次作为首发资产的江湾社区和光华社区位于上海市中心城区杨浦区，社区采用了集租赁住房、商业配套、共享空间为一体的复合运管体系，周边商业休闲配套完善，充分满足租户的日常生活需求。两处社区总建筑面积为16.94万平方米，项目估值30.53亿元，平均出租率为93%，项目现金流稳定且保持持续增长态势，2024年度的现金分派率预测值为4.28%。

　　据悉，该项目是长三角区域企业首单保租房REITs，也是国泰君安首单保租房REITs项目，由国泰君安资管公司作为基金管理人和资产支持证券管理人，国泰君安证券作为财务顾问。国泰君安深耕基础设施REITs领域，目前已成功发行三单产权类REITs项目，积累了丰富的项目经验，形成了行业领先优势。

　　沪上一位业内人士表示，保障性租赁住房REITs独具穿越周期抗风险、长期持有稳收益的特性，二级市场整体表现在市场回调期间展现出较好的防御属性。保租房作为国家住房保障体系建设的重要一环，相较于公租房和廉租房具有三点特征，一是面向新市民、新青年，覆盖范围广；二是客群居住品质要求较高，平均支付能力强、支付意愿高；三是具备高品质/专业的建设运营。该项目周边无新增供应，区域产业发展，人才加快集聚，租赁需求旺盛，未来发展潜力较大。

　　今年10月底的中央金融工作会议将加快保障性住房建设列为“三大工程”之一。该业内人士认为，作为长三角区域首单保租房REITs产品，国泰君安城投宽庭保租房REITs的发行将有助于解决重资产行业的低周转率问题，打通保租房“募投建管”闭环，加快项目建设、扩大房源供给、及时解决人才住房困难问题，对“三大工程”建设目标的早日实现起到了积极的促进作用，能够有效提升在产业链不同阶段的价值创造能力，对打造长三角区域企业存量保租房资产盘活标杆案例具有典型示范意义。    

　　年尾持续上报新品

　　REITs进入加速度

　　WIND数据显示，截至12月25日，目前沪深两市已发行的公募REITs达到29只，募集资金954.52亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型，加上首批扩募公募REITs净认购金额50.64亿元，全市场公募REITs总规模已破千亿大关。

　　今年以来，合计有8只公募REITs上市，18只产品已申报尚未上市。临近年末，公募REITs新项目审批以及上报进入加速度。证监会网站显示，12月以来，华夏基金目前已上报了3单公募REITs项目，分别为华夏特变电工新能源REITs、华夏深国际仓储物流REITs、华夏首创奥特莱斯REITs。华泰资管、华安基金则分别上报了华泰紫金宝湾物流REITs、华安百联消费REITs。

　　沪上一位中型基金公司不动产投资管理部负责人表示，理论上拥有稳定现金流且可以转让的资产都可以尝试REITs化，实践中需要结合项目质地和合规性，管理方能力，扩募和规模化发行预期，市场对相关资产的收益和风险的接受认可度等各方面去评价和择机推进REITs化。目前来看，尚未发行相关资产的新类型基础设施包括文化文旅类、城市供热和数据中心等。相信未来我国公募REITs在行业覆盖面上会得到拓展，层次也将更加丰富，而受市场青睐并成为主流的产品，或将是那些拥有优秀丰富的资产管理经验、有能力不断置入优质资产，且实现规模扩容的REITs产品。    

　　深圳一位REITs产品基金经理表示，随着REITs产品的越来越多，募投项目和管理能力等方面存在差异是正常的，有层次的市场才是健康有序的市场。一方面，在REITs产品的发行上市期间，各专业参与机构还是需要坚守底线，把控好项目的质量和估值水平等，对于已知的潜在风险制定好相应的风险控制和缓释措施，并充分对外披露；另一方面，在运营管理阶段，基金管理人和运营管理机构也应严格按照监管的要求和行业规范标准，依法依规开展基金存续期的管理工作。